Кому принадлежит земля? Прописка на даче – реальность!

Кому принадлежит земля? Прописка на даче – реальность!

Каждый из нас, в целом, знает свои права и обязанности, чаще всего умеет ими пользоваться и применять их в своей жизни….

Сегодня предлагаем вам обратиться к юридическому законодательству в сфере частного землевладения и рассмотреть актуальные темы, которые мы обсуждаем с покупателями земли в к/п Тихие Зори, которые на сегодняшний день являются жителями поселка.
Консультантом по этим вопросам для нас выступит Руководитель Управления бухгалтерского, налогового и правового консалтинга,  Н.А. Козлова.

 

Можно ли прописаться на купленном участке (доме)?

Сообщаем следующее: 
«Основным документом, осуществляющим регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, является Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В соответствии со ст. 1 вышеуказанного федерального закона под дачным земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Отсутствие нормативно определенных видов разрешенного использования земельных участков на практике привело к установлению различных видов разрешенного использование дачных земельных участков – «для ведения дачного строительства», «для дачного хозяйства» («ведения дачного хозяйства»).
Указание в отношение дачных участков различных видов разрешенного использования также привело к возникновению вопросов о соотношении понятий «для ведения дачного строительства» или «дачного хозяйства» («ведения дачного хозяйства»), а также о возможности возведения на дачном земельном участке с разрешенным использованием «для ведения дачного хозяйства» жилого дома с правом регистрации проживания в нем.
Следует отметить, что в силу совместного Информационного письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 30.10.2006 N 4 определение разрешенного использования земельного участка «для ведения дачного хозяйства» соответствует разрешенному использованию (назначению) земельного участка «для ведения дачного строительства» или «дачный земельный участок», в связи с чем на дачном земельном участке вне зависимости от указанного вида разрешенного использования собственником может быть возведен жилой дом с правом регистрации проживания в нем.

Кроме того, в вопросе регистрации по месту жительства в жилых домах/строениях, расположенных на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, определяющим является правовая позиция, сформулированная Конституционным Судом РФ в Постановлении от 30.06.2011 N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева».
В частности, Конституционный Суд РФ указал следующее:
«…место жительства гражданина должно быть определено с достаточной точностью не только в целях административного учета во избежание осложнения деятельности органов публичной власти, которые должны располагать достоверной информацией о том, где фактически проживает гражданин, а не где он формально зарегистрирован в силу невозможности регистрации по фактическому месту проживания , но и в целях использования такого правового средства, как регистрация, в качестве юридического факта, встроенного в механизмы правового регулирования в области гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений . Кроме того, поскольку право на свободу выбора места жительства не исключает выбор постоянного места жительства, находящегося за пределами населенных пунктов, и поскольку понятия " место пребывания" и "место жительства" определены в Законе Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" вне привязки к населенному пункту, регистрация граждан, при том что она носит обязательный характер, должна осуществляться независимо от местонахождения соответствующего жилого строения (при условии, что оно пригодно для постоянного проживания).

Отсутствие регистрации по фактическому месту жительства хотя и не является непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но – применительно к конкретным правам и конкретным обстоятельствам – может, с одной стороны, создать такие неудобства в процессе правопользования , требующие дополнительных усилий, которые повлекут ограничения этих прав, несоразмерные конституционно значимым целям, а с другой стороны – привести к нарушению прав и свобод других лиц, что недопустимо в силу статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, и в конечном счете воспрепятствовать созданию условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, на которое направлена политика Российской Федерации как социального государства (статья 7, часть 1, Конституции Российской Федерации)…

Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", осуществляющий регулирование в публично-правовой сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений…

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.»
Вместе с тем, Конституционный Суд РФ, подтвердив право регистрации по месту жительства в жилых строениях, расположенных на (садовых) земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения , указал на регистрацию по месту жительства в жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания.
Порядок признания жилого помещения пригодным для проживания утвержден Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением , жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Исходя из положений ст. 19 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» строительство жилого дома на дачном земельном участке осуществляется в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами).

В соответствии с п.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации прав собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
– документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
– документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке).
В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447.
В случае создания на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства либо дачного хозяйства, объекта недвижимости, пригодного для постоянного проживания, в п. 3 «Назначение объекта» вышеуказанной декларации заполняется ячейка «жилое».
Учитывая вышеизложенное, правовые основания отказа органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в государственной регистрации права собственности на возведенный на дачном земельном участке жилой дом, а также правовые основания отказа в регистрации по месту жительства в таком жилом доме отсутствуют.

 

Следует отметить, что до принятия приказа Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» форма декларации об объекте недвижимого имущества была утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 N 232, и имела оборотную сторону, согласно графе 2 такой оборотной стороны «Отметка в ячейке, соответствующей строке "Жилой  дом с правом регистрации проживания,   расположенный   на    дачном    земельном   участке",  ставится в  случае,  если  произведена  регистрация  граждан  по  месту  жительства по   соответствующему адресу», на основании данной графы 2 оборотной стороны органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производился отказ в государственной регистрации права собственности на жилой дом в случае, если на момент заполнения декларации не была произведена регистрация граждан по месту жительства по соответствующему адресу.В настоящее время, принимая во внимание признание недействующим данной графы оборотной стороны утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 N 232 декларации об объекте недвижимого имущества (Решение  Верховного  Суда  РФ   от  17.08.2009   N ГКПИ09-733, Определением  Верховного  Суда РФ от 05.11.2009 N КАС09-496 указанное решение оставлено без изменения), а также признание в принципе утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N 232 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», данное правовое основание отказа в регистрации перестало существовать».